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空室期間と賃料の微妙なバランスの上に成立するのが“適正賃料”といわれる。
そこでオーナー自身が適正賃料を算出する方法を勉強してみよう！ |
多くのオーナーにとって出来るだけ高い賃料で、１ヶ月でも空室にならないように部屋を貸したいのが本音ではないだろうか。
極端な話、相場より１万円でも２万円でも安い賃料を設定すれば、入居者もすぐに決まり空室期間が少なくて済む反面、オーナーの収益は減少する。
つまり、借主と貸主のバランスがピッタリマッチした賃料設定が、“適正賃料”といえるだろう。
とはいえ、仮に適正賃料を付けたとしても、どうしても１ヶ月程度は空室期間が出来てしまうのも現実。何故なら前入居者の退出後、リフォームをすることを考えれば、募集がスムーズに行われたとしても次の入居者決定迄は、最低１ヶ月程度空いてしまう。いくら賃料が適正でも、前の借主が引っ越す前から次の“借主が決まっている”というのは、大変幸運なケースなのである。そこで、２ヶ月以上空室なら賃料の見直しをした方がいいだろう。
募集部屋の賃料設定が、本当に適正家賃といえるのかが問題になってくるのは、季節にもよるが、募集開始から２ヶ月たっても次の借主が見つからないような場合。
勿論、依頼した不動産会社が適切な募集活動を展開しているのが前提である。
このあたりから、不動産会社の方でも「まずいな･･･」という認識になり、場合によっては、担当営業マンから「賃料を下げましょう」という話も出てくる。
１月から３月のオンシーズンでは、１ヶ月半位。７月、８月あたりだと３ヶ月程度が空室期間の１つの目安。
担当営業マンの「家賃を下げましょう」という言葉と、その根拠に納得出来ればいいが、そうでない場合は、自分なりに適正賃料を“算出”してみて十分討してみる必要がある。
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賃料の決め方には２つの方法がある。それは“積算法”と“比較法”と呼ばれる。
土地の購入代金や建設資金など、アパートやマンションを建てるのに掛かる費用を積み上げ、そこから月額賃料を算出するのが積算法と呼ばれる。
周囲の良く似たタイプの物件の賃料をいくつか調査し、それを立地・築年数・設備仕様で修正し、月額賃料を算出するのが比較法と呼ばれる。
積算法は、新たにアパートやマンションを建てる際に不可欠な収支計画を作るのに利用される。ただ、既存のアパートやマンションの適正家賃を算出する際には、この積算法を利用しても、「過去にこれだけ投資したのだから、最低これだけは回収したい！」というオーナーの願望のみを表す数字に過ぎず、あまり意味がない。
特にバブル期に建てたもの程、その傾向が強いようである。
従って、既存のアパートやマンションの適正賃料を改めて検討するのに向いているのは、積算法より“比較法”だといえる。
適正賃料の算出方法
＜積算法＞
土地代＋建物の建設費＋ローンが有ればその金利＋オーナーの利益
２０年で、償却すると仮定して２４０ヶ月で割れば→月額賃料
＜比較法＞
周辺のアパート・マンションの賃料を調査±立地・築年・間取り日当り等を考慮
→月額賃料
周辺相場を探る
比較法を使って空室の適正賃料を算出するには、まずその部屋となるべく条件が似ており、つい最近、募集が行なわれた物件の賃料を調べる事から始める。“募集を開始した日付”“募集したときの賃料”“契約が決まった日付”契約時の賃料まで詳しく分かれば、尚良い。
不動産会社などは、独自のデータを利用したり、物件周辺で強い営業力を持つ他の不動産会社に直接話を聞いたりして、比較の基礎となるこの周辺の相場動向を探って行くようだ。
オーナー自身が周辺の相場動向を探る時には、住宅情報雑誌やＮＥＴを利用するのが簡単。
たとえば、最低３ヶ月、出来れば半年分の雑誌・ＮＥＴを丹念に見ていく。
パソコンの表計算ソフトなどを使って簡単に集計してみるのも良い。
そうすれば、自分の物件のある沿線や駅で間取り別の賃料相場がいくら位かが見えてくる。
さらに、たとえば同じ賃料なら広いものの方が、駅からの徒歩時間が掛かる、築年が古い、設備が付いていないなど、それぞれの物件の特徴によって２，０００円〜３，０００円の差がある、といった事も分かってくる。
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| 出来るだけ空室を少なくするには、賃料だけではなく入居者募集の条件や方法、部屋の設備仕様や日頃のメンテナンスも大事な要素である。まずは、入居者募集の見直しに付いて考えてみよう！ |
これまで、少しでも空室を減らすために、さまざまな角度から“適正賃料”に付いて考えてきた。
ただ、適正な賃料を設定しても、なお空室が出来てしまう事はあり得るし、色々な事情からこれ以上賃料は下げられないというケースもあるだろう。そんな時、是非検討したいのが、入居者募集条件の見直しだ。
たとえば、月々の賃料を下げたくないなら、入居時に必要な費用を低くする方法がある。
切り札として、“フリーレント”
入居時に必要な費用を低く設定する方法で、もっとも効果的なのが“フリーレント”
賃料を一定期間無料にするこのフリーレントは、ここ２年程でかなり定着してきたが、
まだまだ効果が高いようだ。初めからフリーレントをうたうのも良いが、事前に不動産会社に
「場合によっては２ヶ月フリーレントも可」という条件を提示しておけば 、ここ１番という時に切り札として使うことができ、より効果的になることだろう。
最近は、敷金ゼロの物件も良く見かけるようになったが、礼金や敷金を低く設定する場合に注意したいのは、敷金を低く設定し過ぎないことだ。
礼金は、一種の賃料と考えて差し支えないからゼロにしても問題はないが、敷金を１ヶ月もしくはゼロにした場合、 “退室時の原状回復費”の精算時にトラブルが起こりやすくなるし、万が一、滞納した場合の保証金が無い。という問題があるはずだ。
入居者募集条件を見直すといってもいわゆる「入居者の審査基準」まで甘くしてしまったのでは、
入居中にトラブル発生の確率が上がるなど、オーナーにとって、リスクが大きすぎる。
そこで注目したいのが“ペット禁止”から“ペット相談”などの募集条件変更である。あるシンクタンクの調査によると、賃貸住宅入居者の約４割が、「ペットを飼いたい」と考えているという。
それに対して、“ペット可”の賃貸住宅は遙かに少なく“ペット可”に対する需要は、予想以上のものがあるようだ。
従来、ペット禁止にしてきたオーナーは、「部屋が汚れる・声や臭いが迷惑」などの理由をあげるが、その気になって対策を立てれば、解決可能な問題がほとんどだ。実際、新築物件ではペットの足洗場を戸外に設けたり、傷の付きにくい素材の床にしたり、壁クロスを壁の下半分に張り、汚れた場合にはそこだけ張り替えられる様にするなど、
ペット対応にしたものも出てきている。
「ペット可」も入居者や、近隣の合意が必要
ペット同様、それ迄の“ピアノ禁止”を“ピアノ相談”にする場合も、鉄筋コンクリートのマンションであれば、床の強度も隣戸への騒音も、それ程心配する事はなさそうだ。
問題は、既に“ペット禁止”“ピアノ禁止”の条件で契約し、入居している人達へどう説明し、納得してもらうか？
又隣戸は勿論、近隣の住民からも苦情が出ないように“ペットの飼育規制”
「大型犬は飼わない・ベランダに犬小屋を置かないなど」や、ピアノ使用“演奏時間の取り決め”等について、具体的に取り決めをする事も重要だ。
特に以前、入居者から「ペットを飼いたい」「ピアノを入れたい」という申し出があったが、それを断った場合は要注意！
「契約条件は、個別に決めるもので、以前と内容の違う契約もあり得る」ことをここできちんと説明しておこう。さもないと、話がこじれる危険性もある。
やはり「オーナーが許可したから良い」というのではなく、あくまで隣戸の入居者や、“近隣の住民の合意”の上で、「ＯＫした」という姿勢が大切。勿論、マンション全体の管理規約などで“ペット可”“ピアノ可”にするのは得策ではない。“限定解除”すれば、入居者も見つかりやすい。
オーナーによっては“学生限定”“連帯保証人がしっかりしている”とか“女性限定”“綺麗に住んでくれる・夜騒いだりしない”など、入居者を限定する事にメリットを感じている人もいるようだが、こうした限定を解除してみるのも効果大。
| 募集条件変更によるメリット・デメリット |
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メリット |
デメリット |
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フリーレント |
入居者のお得感は大きく、既入居者との兼ね合いで月々の家賃を下げられない時も有効。 |
その分早く決まればあまりない。
みんながやり出すと効果がなくなる。 |
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礼金０
敷金０ |
入居時の一時金が少なくて済むので賃料の高い物件ほど入居者のお得感は大きい。 |
敷金０は、退出時の原状回復費の事を考えると入居者にとってもメリットがない。 |
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ペット可 |
ペット可の物件は、常に足りない状況。 |
既入居者や近隣とのトラブルが起こる可能性がある。 |
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ピアノ可 |
ペット可同様、物件自体の数が少ないので入居者が早く決まりやすい。 |
騒音をめぐってトラブルが起こる可能性がある。 |
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入居者限定
の解除
（学生・女性など） |
今迄、入居者を絞っていた訳だから、間口を広げれば当然入居者は、決まりやすい。 |
既入居者と話し合っておかないと、トラブルの原因になる。 |
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エアコンは必要！？
９７年にあるシンクタンクで行った調査によると、シングルタイプの入居希望者の半数以上が、「エアコンが備え付いているタイプ以外は借りたくない」と答えている。
さらに、約２６％の人がエアコンが備え付いているなら賃料は、５，０００円位アップしてもＯＫだという。簡単にいうと（まったく同じ部屋なら賃料は、５，０００円高くても良いから必ず、エアコンは付いていないとダメ）という事でもある。
逆にいうと、エアコンが付いていない場合、最初から需要のある入居希望者の数が半減するということ。
平均居住期間が短い為、少しでも早く入居者を見つけて、空室期間を減らしたいシングルタイプの物件ではこのような事態は避けたい。
あなたの物件がシングルタイプで、もしまだエアコンが付いてないとしたら、今が設置の決断の時であろう。現在は、量販店で工事費込みで５〜６万円で設置ができるので、賃料５，０００円アップを考えれば１年以内に投資金額は回収でき、それ以降は収益アップとなるはずだ。
エアコンの他に空室を減らすのに効果のある設備は、シングルタイプでは、 ガスコンロ、 床のフローリング仕上げなどがある。 シングルタイプの入居希望者の自炊率はけっして高くはないが、キッチンのコンロの熱源は、圧倒的にガスが人気である。
安全面から（全て電化）にしている場合は難しいだろうが、給湯にガスを利用しているようなケースでは、ガスコンロへの変更を考えてみるのも良いだろう。又、同じ電熱キッチンでも、ＩＨに交換するだけでも、ガスに劣らない熱源に変わるので人気である。工事代金もガスへの変更とさほど変わらず、安全面も確保出来るメリットがある。床のフローリング仕上げは、特に女性に人気！
部屋が空いた際のクリーニングや補修の際にフローリングにするのも良い。張り替え料金を抑えたいのであれば、フリーリング柄のＣＦ（クッションフロアー・弾力性のある塩化ビニール系）の床材にすることにより、工事費が安くなる。
ファミリータイプで空室を減らすのに効果のある設備としては、 追焚機能付のお風呂。 家族の人数が多く、入浴時間がまちまちになりがちなファミリータイプの入居希望者にとって「追焚機能付の風呂」は、１度使ったらやめられないそうだ。エアコンほど簡単には行かないが、給湯設備の修理が必要になった際などに思い切って「追焚機能付」 にしてみれば、ファミリー層からの人気が一気に上昇するだろう。
その他、玄関ホールの確保もポイントが高い。ドアを開けると台所やダイニングが丸見えという間取りを嫌う人が多いが、玄関ホールを増築するといった大がかりな工事をしなくても、アコーディオンカーテンを付けるだけでも、随分と違う。
上記は、あくまで不動産会社が持っている膨大なノウハウの一部にすぎないが、
思い当たる節が１つでもあるのであれば、最寄りの不動産会社に相談する事をお奨めする。
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当社の入居者募集システムは、インターネット・賃貸情報雑誌等の各媒体及び、
近県の不動産業者との活発な情報交換により、空室ゼロの努力を常に続けております。
一方、家賃滞納などの原因である不良入居者を事前に追放する為、
入居申込時に於ける身分確認や保証人の確認などを厳しくチェックすることにより万全の体制をとっております。 |
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当社のシステム |
オーナー様のメリット |
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当社独自の入居者募集 |
家賃滞納 ⇒ オーナー様と相談の上で行います |
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入居希望者の入居審査 |
トラブル ⇒ オーナー様と相談の上で行います |
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連帯保証人の審査 |
退室内装 ⇒ オーナー様と相談の上で行います |
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賃貸借契約の締結 |
更新業務 ⇒ オーナー様と相談の上で行います |
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満期・中途解約による
立ち会い及び内装業務
２年後の更新業務
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※全てオーナー様と相談の上で行います |
一般媒介システムの手続きについて
オーナー様と賃借人との賃貸借契約に基づき契約期間は２年間とし、
更新時に両者協議の上、更新後の家賃を相談する事になります。
＜条 件＞
敷金及び礼金はオーナー様が保管・取得するものとし、
入居者募集の業務報酬費についてはオーナー様と当社との話し合いで相談することになります。
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集金代行システムとは、アパート・マンション経営にとって最大の悩みである
『家賃滞納』を解決することに主眼をおいたシステムです。
従来であれば入居者がオーナー様の家賃口座に直接家賃を入金し、
オーナー様自ら家賃管理しているものを当社が代わりにお引き受けすることにより
スピーディーな対応が可能となります。
それにより、入金のチェックミスに伴う長期の滞納・夜逃げ等のトラブルを未然に防ぐことができます。
また、集金代行システムでは貸室の入居者募集から契約、更新、中途解約による精算トラブル、
そして悪質な不良入居者の居座り・占有等に対する対応等、募集から入居中はもちろん、退出、再募集までオーナー様の代理として不動産業務のプロが管理し、オーナー様に毎月の確実な家賃収益と、ゆとりある賃貸物件経営をお約束するシステムです。
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当社のシステム |
オーナー様のメリット |
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当社独自の入居者募集 |
家賃滞納 ⇒ 当社集金 |
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入居希望者の入居審査 |
トラブル ⇒ 当社処理 |
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連帯保証人の審査 |
退室内装 ⇒ 当社代行 |
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賃貸借契約の締結 |
賃貸借契約の締結 更新業務 ⇒ 当社代行 |
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満期・中途解約による
立ち会い及び内装業務
２年後の更新業務
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※オーナー様に代わり全ての業務を当社が代行致します。 |
集金代行システムの手続きについて
当社とオーナー様との賃貸不動産委任契約書に基づき、基本的に契約期間は２年間とし
更新時に両者協議の上、更新後の家賃を決定することになります。
＜条 件＞
敷金は、当社が受領し保管するものとし、更新料については当社とオーナー様で折半にて取得することになります。
また、管理手数料として両者協議の上定めた家賃の５％を契約期間中（入居中に限り）毎月の家賃より差し引いてお支払いすることになります。
（振込手数料は折半になります。）
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月額賃料70,000円の場合 |
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入居者 |
当 社 |
オーナー様 |
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家賃 |
管理手数料 |
指定口座 |
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70,000 |
5% |
65,000 |
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アパート・マンション経営には、入居者決定に至るまでの空室期間や中途解約による家賃収益の減収、そして退去後のオーナー様負担による室内内装費用等の問題がありましたが、当社独自の家賃保証システムは、入居者の有無に一切関わりなく毎月家賃をオーナー様にお支払い出来、入居者入れ替え時のオーナー様負担による室内内装費用等もオーナー様のお手を煩わすことなく、安全確実な賃貸経営をお約束致します。
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当社のシステム |
オーナー様のメリット |
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当社独自の入居者募集 |
家賃滞納 ⇒ 空室でも家賃保証 |
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入居希望者の入居審査 |
トラブル ⇒ 当社処理 |
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連帯保証人の審査 |
貸室内装 ⇒ 当社負担 |
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賃貸借契約の締結 |
更新業務 ⇒ 当社代行 |
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満期・中途解約による
立ち会い及び内装業務
２年後の更新業務
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※オーナー様に代わり全ての業務を当社が代行致します。 |
家賃保証システムの手続きについて
当社とオーナー様との転貸借契約書に基づき、基本的に契約期間は２年間とし
更新時に両者協議の上、更新後の保証家賃金額を増減することになります。
＜条 件＞
敷金及び礼金・更新料は、当社が保管、受領するものとし入居者募集から更新・退室時に至るまで、
全ての業務を当社が行います。
また、管理手数料として両者協議の上定めた家賃の１０％を契約期間中（入居者の有無に関わらず）
毎月の家賃より差し引いてお支払いすることになります。（振込手数料は全額当社負担となります。）
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月額賃料70,000円の場合 |
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入居者 |
当 社 |
オーナー様 |
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家賃 |
管理手数料 |
指定口座 |
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70,000 |
10% |
63,000 |
尚、当社からの家賃の支払期日については、当月分家賃を当月末日までにお支払い致します。 |
